Contrato preliminar e impróprio

Você sabia que o compromisso de compra e venda é o contrato imobiliário mais discutido nos tribunais superiores? Será que você conhece todos os detalhes acerca desse importante contrato?

Seja no âmbito profissional, como advogado, juiz de direito, seja mesmo no âmbito particular, é muito provável que você encontrará à sua frente alguma situação envolvendo o contrato preliminar de compra e venda (compromisso de compra e venda). Conhecer melhor esse contrato é fundamental para conhecer os seus próprios direitos, quando um dia precisar dele, para orientar adequadamente àqueles que recorrerem aos seus serviços ou, ainda, para julgar corretamente, à luz da jurisprudência dos tribunais superiores.

As peculiaridades são várias: natureza contratual preliminar e imprópria, regime jurídico (imóveis loteados, não-loteados e em incorporação imobiliária), o tratamento legal dado ao direito de arrependimento, à adjudicação compulsória, à resolução contratual, à outorga uxória, às questões envolvendo relações condominiais, à transferência de propriedade no registro imobiliário e etc.

Por que se trata de um contrato preliminar e impróprio?

Segundo o Prof. Francisco Loureiro, o contrato de compromisso de compra e venda de coisa imóvel é o “mais brasileiro” dos contratos.

É o mais importante de todos os contratos imobiliários do país, porque o brasileiro usa, com extrema frequência, o contrato de compromisso de compra e venda antes de fazer a escritura de compra e venda para aquisição de seu imóvel ou para investimento.

Não é um contrato típico do Código Civil, mas está regulado em várias leis especiais diversas.

Não raras vezes, operadores do Direito têm falsas premissas sobre o contrato de compromisso de compra e venda e acabam cometendo equívocos, devido à uma imprecisão ou ausência de visão clara de quais são os aspectos relevantes do contrato. Por essa razão, esse tema foi escolhido e será desenvolvido nesta aula.

Do contrato preliminar

Trata-se o compromisso de compra e venda de um contrato preliminar (gênero, regulado pelo CC/02, art. 462 a 466), que traz a obrigação das partes de celebrarem um segundo contrato, que será o contrato definitivo.

Seu objeto é a celebração de um contrato futuro. As partes prometem consentir num contrato futuro.

- Por que se faz um contrato preliminar, e não um contrato definitivo?

Porque muitas vezes as partes não reúnem todos os documentos[1] e condições para celebrar o contrato definitivo.

O contrato definitivo de compra e venda, normalmente, é a escritura pública.

Enquanto as partes se preparam para celebrar o contrato definitivo, elas se vinculam nesse contrato preliminar que é o compromisso de compra e venda.

Motivo pelo qual o contrato preliminar é atrativo:

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Com exceção da forma, o contrato preliminar possui os mesmos requisitos do contrato definitivo (elementos da compra e venda), quais sejam:

O preço a ser pago
A coisa a ser vendida
A forma de pagamento

O art. 462 do CC/02 faz uma ressalva quanto à forma, o que torna o compromisso de compra e venda extremamente atrativo ao brasileiro: não precisa ir ao Tabelião gastar com escritura definitiva e não precisa pagar o imposto de transmissão inter vivos (ITBI), que incide quando há a compra e venda de um imóvel. Ele já pode se vincular mediante o contrato particular gratuitamente, postergando-se o pagamento do imposto, dos custos do Tabelião e do registro para o momento definitivo da escritura. Celebra-se um contrato que não custa nada e que já vincula as partes. Por isso é que o compromisso de compra e venda passou a ser usado com tanta frequência no Brasil.

O art. 462 do CC/02 cria essa ressalva de que o contrato preliminar não precisa ter a mesma forma do contrato definitivo, o que permite que seja feito por instrumento particular.

Contrato preliminar impróprio

O brasileiro passou a usar o compromisso de compra e venda não como um contrato preparatório até que se reúnam os documentos para o contrato definitivo, mas como se fosse um verdadeiro direito real de garantia. Em especial, em incorporações imobiliárias e loteamento. Há contratos que duram 5 anos, 7 anos, 10 anos.

- Por que um contrato preparatório/preliminar dura tanto tempo?

Porque, no Brasil, o compromisso de compra e venda passou a ter uma função não prevista em lei: servir de garantia para o recebimento do preço.

Em vez das partes celebrarem um contrato de compra e venda com uma garantia hipotecária, por alienação fiduciária em garantia, como é comum, as partes optam por celebrar um compromisso de compra e venda em que, enquanto não se pagar a totalidade do preço, não será outorgada a escritura definitiva, sendo retida como garantia a propriedade do imóvel. E, em caso de inadimplemento de qualquer das parcelas do preço, resolve-se/rescinde-se o contrato e a coisa volta ao promitente vendedor.

Um contrato que foi projetado para ser um contrato de curta duração, preparatório de um contrato definitivo, ganhou um novo objetivo pelo uso corrente: passou a ser um contrato que substitui um direito real de garantia.

Isso teve várias consequências práticas importantes.

Quer saber quais são elas e, ainda, quer saber mais e melhor sobre o contrato preliminar de compra e venda?

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[1] Documentos: relativos ao imóvel, à pessoa do vendedor, ao financiamento do imóvel, à regularidade da construção.